听招商朋友聊到招商状况,似乎不太乐观,工业厂房亦是如此。
不少地方积极推动制造业回归,工业厂房的热度持续走高,数量翻倍增长。
然而,一大批工业厂房涌入市场后,却没有达到理想的去化效果。
这究竟是怎么回事?
01 厂房空置率上升 原因何在?
前几年,在制造业回归大旗下,各地纷纷掀起建设厂房的热潮。
那时候,许多地方对于产业的认识有点模糊。发展什么产业?往什么方向走?都处于摸索阶段。
当时的口号就是坚持科技创新,没有特别具体的方向,更没有特色园区的概念。
不少地方直接把“科技”、“创新”等宽泛概念,当作园区的定位。在这样的背景下,一座座科技园和创新园如雨后春笋般涌现。
数据显示,自2023年起,我国产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度增长,预计到2025年,总供应量将突破62亿平方米。
但问题是,这样的增长速度是否真的与实际的产业发展相匹配呢?
随着全球经济形势的变化,不少企业都面临着巨大的压力。他们对于扩产需求变得越来越谨慎,大部分企业选择把口袋捂紧,持续观望。
一边是工业厂房的的大面积建设,一边是企业需求不增反减。这种供需之间的不平衡,导致了厂房空置率上升。
换句话说,我们建造了太多的厂房,但真正需要它们的企业却并不那么多。
更深层次的原因,在于园区之间的同质化竞争。
无论是生物医药、新能源汽车,还是芯片等热门产业,各地都想要分一杯羹,却忽视了自身的特色和优势。这种高度重合的园区定位,让招商竞争愈加激烈。
以生物医药产业为例,过去各地纷纷建设医药园区。但由于种种原因,生物医药企业的数量并没有如预期那样增长。
没有足够大的市场“消化”如此大体量的厂房,去化也变得越来越难。
很多生物医药产业园,空置率逐渐攀升,有些知名园区的空置率甚至超过了30%。
再加上,各地推行推行工业上楼政策。一些发达城市的未来产业载体供应量,达到了千万方规模。
在这样的情况下,各地的招商人员面临着巨大的压力。为了吸引企业入驻,不得不降低门槛,但即便如此,能够真正招到优质企业的园区仍然不多。
对于这些园区来说,如何有效地利用这些闲置厂房,成为了一个亟待解决的问题。
02 园区闲置厂房 如何高效去化?
首先,需要对园区内的闲置厂房进行全面摸底。
这就像是进行一次“人口普查”,详细记录园区的关键信息,包括位置、面积、数量、结构、配套设施等信息,建立起“数据库”,并动态管理更新。
比如,园区内共有闲置工业用地多少亩、工业闲置厂房多少平?
通过这一步骤,可以清晰了解到哪些厂房是空闲的,哪些已经得到利用。这样一来,当有新的企业或项目需求时,就能迅速匹配到合适的厂房资源。
摸清“家底”之后,接下来要明确产业园区的定位,并梳理出完整的产业链。
很多时候,园区闲置可能是因为设计定位不够明确,或者是厂房层高或配套等难以满足现有产业需求,亦或是经验方式不善等因素。
大家可以根据闲置厂房“数据库”中的信息,找出园区经营根本问题,然后结合本地资源禀赋和发展实际,进行更为细致的定位规划。
对于大型产业园区,可以把定位的颗粒度放大一些,自己来培植一条相对完整的产业链。
如果所在区域,已经围绕某一个或几个行业,形成了较为完备的产业链,园区便可以该产业为切入点进一步拓展领域,并向产业链的上、下游渗透。
同时,还可以发挥龙头企业的牵引作用,吸引更多企业入驻,让“沉睡资源”焕发新气象。
而对于规模较小的园区,就需要在产业链的上中下游,细化自己的定位了。
如果当地优势产业的规模足够大,可以为单一产业、甚至是某一家龙头企业,专门打造成配套产业园。还可以根据市场客群分析规划建设园区,聚焦特定产业需求,打造“小而精”的特色产业园。
当然,仅明确定位还不够,还需要根据闲置厂房特点,量体裁衣做好二次招商。
具体来讲,就是对厂房现有建筑和设施的改造升级,打造成为新的产业平台,以提升其功能和价值,从而吸引新兴产业的入驻。
以北上海生物医药产业园为例,镖荣地块曾因经营管理不善,该地块企业在关闭停厂后,一直处于闲置状态。
对此,管委会积极介入,与该地块原有主体上海镖荣实业有限公司沟通,鼓励他们向生物医药行业转型,并对原厂房进行定制化改建。
园区围绕服务重大招引项目,对闲置厂房精准盘活与供给,并在镖荣地块的一期厂房中引入惠永高端制剂项目。
镖荣地块原规划容积率仅1.6,高度仅16米,不符合新项目需求。园区与业主合作,对规划进行调整:容积率提高至2.0,建筑高度也增至30米。这一系列改变,不仅成功将镖荣地块一期厂房建设成为生物医药GMP标准厂房,也极大地改变了原有的低端产业布局。
此外,租赁+改造也是盘活闲置厂房的有效方式。
这样不仅能够降低企业前期拿地投入成本,也能提升闲置厂房的利用效率和产出效益。
以四川内江为例,通过国有平台公司,内江市兴展光电有限公司,通过租赁的形式入驻原内江海德科技有限公司旧厂房。
他们不仅将旧厂房改造翻新成新的生产车间,更在短短三个月时间内就顺利投产,去年年产值达6000万元。
03 园区产业集聚 如何推动项目落地?
闲置土地和厂房的盘活和再利用,需要久久为功。
对于新建设的园区而言,如何从源头上避免陷入“沉睡资产”的困境,推动更多项目落地呢?
在这方面,位于乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)的建投两河产业园,为我们提供了一个生动案例。
该园区凭借独特的地理和产业优势,在承接高端装备制造、汽车零配件和新能源新材料等产业上展现出强大吸引力。
乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)集聚了一批龙头企业引领的代表产业,比如东风、陕汽、广汽为代表的汽车制造产业,形成完整的上下游产业链,为后续入驻延链企业提供便利。
在配套设施方面,不论从消防匹配度、厂房采光设计、地面承重能力还是整体美观度,园区均严格按照行业标准进行打造。
然而,硬件设施只是基础,如何将这些优势转化为实际招商成果才是关键。在这个阶段,难免会遇到各种难题。毕竟,不是每一个园区都是招商专家。
为尽快驶入产业发展快车道,建投两河产业园选择借助专业的市场化招商机构,来渡过这个关键阶段。
他们与谷川联行达成合作,借助其“互联网+大数据+招商”优势,并结合本地发展特色,开展补链、强链、延链招商。
在这个过程中,充分利用谷川联行117w+项目库资源,进行优中择优,筛选出引进科技水平高、产业关联紧密、产出效益好的优质项目,极大地提升了招商的精准度和效率。
短短两个月,义齿制造、君彦新能源项目等5大项目相继落户建投两河产业园,产业集聚效应日益凸显。
不仅如此,高淳经开区等多家以医疗器械为主的产业园,也在谷川联行的引荐下,成功吸引米切尔、东软医疗、利奥电子、威诺克等多个引领性优质企业入驻,涉及高端装备制造、智能制造和智能医疗等领域。
写在最后
面对新的市场环境,园区需要需回归理性,以专业化的视角和数字化的手段来推动招商工作。
只有这样,推动更多优质项目顺利落地,让园区能够焕发出勃勃生机。
来源:招商网络
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