新型产业用地政策 展开园区腾笼换鸟

东莞新型产业用地2.0时代到来？

8月底，东莞市发布了《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）（征求意见稿）》。

此“修订稿”一经发布，意味着东莞进入新型产业用地（M0）2.0时代。

当我看到这个消息的时候，突然产生疑惑，新型产业用地1.0还没搞明白呢，2.0就来了？

其实，传统M1、M2、M3类工业用地，基本只能满足单一功能的传统制造。

而新型产业用地是工业用地转型的产物，是能融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

仅以此定义新型产业用地，显然不够深入。

那么自新型产业用地实施以来，对各地产业发展和招商引资有何推进作用？

新型产业用地“新”在哪

随着传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间等方向的转型升级，新型产业用地得以快速发展。

不论是在空间布局、载体形态、用地期限上，新兴产业用地都与传统工业用地明显不同。

最显著的是，单一与多样的区别。

产城融合是大趋势，以深圳为例，新型产业用地（M0）配套设施建筑面积比例一般为30%，是传统工业用地的二倍。

包括宿舍或租赁房、商业以及公益性服务设施。

由此可见，新型产业用地更符合土地兼容复合利用、生产生活的配套需求。

其次，新型用地的单位土地开发强度更大。

大多数地区容积率标准在2.0-5.0之间，高于传统用地1.0-2.0。

一定程度上，新型产业用地成为诸多城市解决土地资源问题的落脚点。

一方面，为城市大量的老旧低效工业园的拆除重建升级提供依据，加速城市更新；

另一方面，容积率上限的提高，实现了土地高效集约利用。

就拿地成本而言，新型产业用地是同地段办公用地的20%-50%。

配套更丰富、出让更灵活、价格相对便宜是新型产业用地的优势。

为了让新型产业用地真正发挥出自身价值，所以其在用地准入与供后监管方面更加严格。

准入产业要以高科技产业为主，并在投资强度、产值、税收、招商等准入条件和考核指标上更高一层。

监督投产阶段，地方也需要时刻关注投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度等方面，严加监管。

产业升级，如何让“1+1>2”

新型产业用地由来已久，并且在多地推广实施，虽然各地对其命名不同，但在功能本质上是共通的。

在广深莞，它叫M0；在北京是M4，在南京是M科，在杭州是M创，在上海是C56……

优化土地政策的内核，是为了合理高效利用每一寸土地，以土地要素推动产业转型升级。

新型产业用地出现后，各地物尽其用，开启了产业升级的序幕。

不少地区，以新型产业用地政策为抓手，展开园区“腾笼换鸟”。

2020年，江西赣江成功出让全省首宗M0用地。

原本，那片地区原规划用途为工业用地（M2），主要用于医疗物流的传统低效用地。

而更改为M0后，它变身为以转化医学为基础，以制药研发生产为主要功能，辅以相应的配套服务用房，着力打造产、学、研高度整合的国内一流转化医学研究院。

通过研究对比发现，旧园区、厂房进行“腾笼换鸟”，多从传统工业聚焦、改造需求最迫切的城市中心开始。

“标准地”与“新型产业用地”相结合，说不定能形成“1+1>2”的效果。

对于总部项目，建设总部办公大楼、研发中心等，只能使用商服用地。

但商服用地的价格远高于工业用地，所以三四线城市想要找来一个总部项目的难度很大。

“新型产业用地”解决了工业用地对建设办公楼、研发中心、宿舍楼等建筑的限制问题，降低价格的同时，提高了土地使用的灵活性。

“标准地”和“新型产业用地”的有机结合，进一步让一块带“附加”条件的土地，充满更多可能性。

烟台，推出全国首个“新型产业标准地（M0）”。这片土地上的企业，除了需要达到亩均投资、规划设计条件等常规指标之外，还需满足研发支出占比、研发人员占比两项指标。

从而进一步激发地区研发创新向导，形成“1+1>2”的集成创新效应。

拿到地，故事才刚刚开始

新型产业用地，是一次土地精细化管理的尝试。

以往的园区开发商，拿到地，基本就成功了一大半；而对于新型产业用地来说，拿到地，故事在刚刚开始……

曾经看到一个企业代表在M市拿到一块M0项目后，坦言“不知道后续应该如何开展招商”。

确实，地方政府为了让产业落到“实处”，对新型产业用地的监管极为严格，无论是产业准入门槛，还是全生命周期管理。

对于新型产业用地来说，园区开发后的招商和运营，才是更加严苛的挑战。

鉴于新型产业用地的特殊性，不少地区将招商目标瞄准了两个群体。

一个是上文中提到的总部经济项目，另一个则是中小企业的研发及总部。

不难理解，更加优惠的土地价格是吸引这两类项目的重要因素。

深圳的一个新型产业用地，初期定位为战略性新兴产业总部基地，主要针对中小企业。

最终，15家企业联合竞拍土地建设总部办公大楼，研发用房占比86%，剩余14%分别为配套商业、食堂等。

在深圳，这样的成功案例还有很多。

M0用地的优惠价格，帮助深圳留住了大量本地高科技企业，同时也吸引着外地优质企业不断落户，实现了产业的高度集聚。

由此可见，M0的意义，不仅仅是土地政策的意义，也是执政能力精细化的典范。

来源：招商网络

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