联东集团标准厂房领跑者的产品之道

2019-11-05 09:58

联东集团的产品采取标准化和个性化兼顾的策略,秉持成熟领先、现金流优先、核心客户三大原则,明确“一线定制化,二线标准化”的产品理念,在二线城市更多采取标准化,在一线核心城市请国际知名的设计师进行个性化的设计升级。

由 “客户-土地”推出对应产品

联东集团基于客户-土地-产品的三角关系,在合适的土地上为合适的客户提供匹配的产品,以标准厂房和中试研发物业为主,即产业综合体和总部综合体两条核心产品线,保证快速去化的产品线占比50%以上。

三大层级客户划分:联东的客户分为三大层级,第一层级是两大核心客户,即政府和企业;第二层级是按照规模实力、购买动机两个维度形成4类企业客户细分,即生产制造型企业、中试研发型企业、总部办公型企业、服务型上下游企业;第三层级是重要个人客户。

四大基本土地属性:根据客户价值划分土地属性,适合联东发展的四种基本土地属性为:市区老城中心、新区副中心、城郊边缘、郊区卫星城开发区。

 联东“H类产品”和“U类产品”

在产品打造层面,除了大家熟知的“联东U谷”外,另外还有“联东U谷总部大观”。

联东“H类产品”和“U类产品”:根据适合联东发展的四种土地属性,细分出两大产品线(总部综合体H类、产业综合体U类)。产品线中高端系列所指的是业态配置、建筑形态上的高端,并不是建筑体量变高变大。客户与不同土地属性的关联组成不同的产品业态组合。

对定制的看法与产品形象的把控

联东对定制的看法:联东不做精细化定制,只会为企业做“基本需求适配”,仅满足企业需求面积、层数、层高等。早期在联东的发展中,定制化的产品遇到一些困难,造成了一定的损失。

联东在工程上的把控:联东在工程方面在行业内处相对中高端,打造契合中小企业需求的产品,细节处理上也足够“接地气”,在标准化、成本控制等方面都做的不错,并且联东各地园区能够成为区域标杆。

两大控制原则,保证入园企业质量

“两优三审”的控制原则

为了保证产业客户的质量,联东集团采用“两优三审”的控制原则,即集中发展优质项目和拓展优质客户,设置严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的流程,最终使得10组客户可能仅有2-3组达标。

“两优三审”是为了满足政府对税收的要求,但肯定是要具体问题具体分析。高税收企业和税收相对较低企业之间的平衡,最终确保园区平均的税收贡献。

 税收与产权挂钩的控制原则

在客户入驻方面,联东严格控制税收与产权挂钩,甚至部分园区延迟产证发放以控制入园企业质量,只有2年税收水平达标才予以办理产权,以此形成联东和企业之间的双向约束,同时满足地方政府诉求。

产品销售:多种付款方式结合

联东的产品付款采取多方式结合,根据不同城市、企业环境等,首付比例、分期时间、利息等均有所不同。一般来说,北京付款方式要求严格,首付五成,一年内必须全部付清,半年内免息;其他城市产业综合体大多首付三成,一年之内免息分期,最长两年内付清全款;产业综合体项目均可按揭;总部综合体首付3-5成,多采用按揭形式,也可一年内分期付清。

例如:联东U谷·上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件:1.企业需付清全款,并正式投产;2.投产两年,产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。

产品对比分析:联东U谷VS高层办公综合项目

联东的产品聚焦标准厂房、研发办公,不同于住宅、商业、酒店及公寓等多种形态,无论是标准厂房、研发办公,还是总部办公,每一种业态都有自身独特的选址条件,这也是产业地产的产业属性带来的选址条件必然性。过去产业地产行业粗放的发展方式,允许了高层办公、住宅、商业等综合体的出现。但随着行业的成熟,粗放式的产品已经不能匹配产业定位精细化的诉求。

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