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曹润亭:地铁沿线新商圈将带来无限生机

2015-11-05 09:52

地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。正在加紧建设的地铁一号线,是城市东西向最大的客运交通走廊,它连接城市东西两大居住区和新兴的经济技术开发区,串连起新百东购、北国勒泰、东胜建华中山路沿线三大商业中心及未来的石家庄东站铁路交通枢纽等各个板块。目前石家庄市近40家新盘、大盘都在它的辐射之下。

地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地 铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。

一旦地铁一号线竣工后,从桥西到桥东只需几十分钟就可到达。交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通,在中转站点或大型地铁出入口的二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

有关资料显示,市区内地铁出入口的商业、物业通常是最大的受益点。从地铁线的规划设点来看,邻近地铁站点1000 米以内辐射圈的物业,将是地铁概念的极大受益,尤其在起点站、终点站、中转站附近。 其实,精明的开发商已经看到,地铁的便利交通无疑是楼市的亮点,但单单依赖这一个优势很难真正吸引购房者。为此,在地铁周围的配套设施上做文章,成了开发商的另一把杀手锏。目前石家庄地铁沿线的楼盘大都依现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。其楼盘在自身内部配套方面,如社区医院、超市、邮局、社区服务中心等 相关配套工程都应该一应俱全。未来,石家庄必将形成以地铁周围商圈为依托的新商圈。

地铁真的能影响房价吗?

有专家指出,地铁通车之后,许多城市生活的判断价值标准就会改变,从以往的空间概念转变为时间上的判定,地铁的实质就是以时间换取空间,从时间上定义城市生活。

一般而言,地铁会在以下三方面影响房价:

1、价格变动的空间特征:已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越,在用地强度或性质未改变时,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大,土地集聚利用比较显著,故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域,地铁投资对周边地区产生的效益越大,房地产价格的升幅也越大。

2、价格变动的时间特征:一般来说,城市中心区,由于其商业氛围已经形成,其增值的周期很短;而新开发区,增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染,所以,地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者,往往容易被套牢。所以对投资者而言,要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

3、价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素,除交通条件外,还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动,最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见,地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”,而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。

实际上,每个时段增长不同地铁对楼盘价格的带动作用,出乎一般人意料。

从地铁规划出来,到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段,规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅;而到了地铁真正开通,其房价的上涨反而趋缓。这主要是因为通地铁这一消息的利好效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来,所以真正地铁通到那里,房价涨势也变平和了。

对于商业地产,地铁确实能带来一定的人流量,使商业地产的开发有了基础。但对人流量我们要加以区分,一般来说,人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量,对于商业地产来说,最有意义的是目的人流量,他们来这里就是为了购物,目的很明确,而休闲人流量则次之,最没有意义的是过路人流量。

所以地铁是否能带动某个区域的商业地产,最重要的还是要看这个区域自身的商业状况,如果某个区域,哪怕是远郊,若有一两个比较大型的超市卖场等,那地铁能带来大量的目的人流,这对商业地产的繁荣是立竿见影的。

地铁房选购要“五禁”

现代人买房都会首选地铁房,以求出行方便,那么地铁房选购中应注意一些什么呢?

1、禁买核心区

投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市,这样可以通过等待周边配套逐步完善,楼价升值来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高,原本配套也完善,地铁更多是“锦上添花”,作用不会很明显。对于交通、配套等仍不完善的郊区盘,地铁是“雪中送炭”,对物业价值的影响十分明显。

2、禁目光短浅

对于自住型买家,通勤便利是考虑的主要因素。一号线对于重庆的意义非同小可,短时间就可以缩短大学城与中心区的时间距离。地铁配套跟上后,沿线其他配套在不久的将来总能“慢慢弥补”,从长期来看,购买这些在建或规划中的物业就像买“潜力股”一样,升值空间很大。

3、禁夸大地铁影响力

目前对楼市影响有限,重庆地铁一号线通车,目前还不会像上海、广州那样给楼市带来巨大冲击。毕竟一号线这次只是开通1期,全部在中心地区,这里对地铁交通的需要还没有那么迫切。只有随着一号线通到大学城,延伸到璧山等渝西地区,那时才会发挥出不可比拟的枢纽作用。

4、禁投资商铺跟风

居住半径,15分钟为宜,购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目,这样既可享受地铁的便利,又能有相对幽静的居住环境。投资商铺,切忌跟风 。

5、禁忽略物业本身因素

很多人抱着投资的目的大肆购买地铁物业,但不能忽略的现实是———很多地铁物业已被炒高,升值潜力被夸大。在此,也提醒投资者,置地铁物业切忌跟风,而忽略物业本身是否契合居住实际的需要。同时,地铁物业是否存在噪音、震动等问题也是影响其升值空间的关键要素。

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