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2010年马来西亚房地产投资是一个开始

2010-08-31 14:50

2010年房地产在全球金融开始复苏之际,可说是从新起步。对于房地产市场周期性循环来说,明年属于开端,房地产顾问郑水兴认为明年开始投资房地产将会是一个好的开始;然而这次的复苏情况与上 98年的亚洲金融风暴复苏情况不同;因此投资策略需要调整。

虽然今年的财政预算案没有惊喜;但郑水兴相信政府可能在明年4-7月期间宣布对房地产 有利的的奖掖与政策,届时房地产市场将可能受刺激。

最新消息指出,明年起政府原订征收的5%产业盈利税将从无限期改为只向购置五年内转售的产业 。这表示政府对房地产复苏及发展的重视,也是2010年重要的好开端。

房地产投资顾问郑水兴是amcity capital培训公司的首席咨询顾问,专注於房地 产投资课程,在今年主讲超过30场房地产投资讲座,是业界首屈一指的中文讲师。在此次经济风暴中,多次发表分析与评论,充分掌握产业市场资讯。这次,郑水兴也对2010年房地产的趋势作出评论。

2010首季在受到财政预算案的rpgt及银行的利息调整的影响下,将继续缓慢发展。除此之外,佳节的气氛也间接影响市场交易量,此现象将在明年农历 新年后好转。郑水兴认为第二、第三季是投资者开始进场好时机;然而投资者必须有心理准备、了解投资机会、做好长期投资计划,因为房地产市场在未来2-3年内将维持缓慢发展;期间将不会出现快速 高回酬的机会,提醒投资者切勿期盼能短期套利。

郑水兴认为2010年的房地产市场将会有好的发展,是喜;但却不会有太多的惊喜。世界经济刚开始复 苏,全球各地都有好的投资对象,而大投资国如美国,欧洲与日本都会将资金注射在国内的发展,更何况马来西亚并不是国际投资者的首要市场,所以要享受经济复苏带来的“直接效果”还 得等待两年到三年的时间,因此,不会有太多的惊喜。郑水兴建议投资者购买高档公寓及市区内的商用产业,因为跨国投资及外资在2-3年后进场时,这些产业将会跃升成为马来西亚房地产界的新宠。

基本上大马房地产处于区域性偏低的国家,发展空间很大;然而国际经济气侯、本地政策、供过于求等三项问题是影响房产发展的主要因素。因此明年 的投资必须有较长期性的全盘计划。郑水兴也预测明年房交易将会转向二手市场,因为许多发展商新落成单位出售价格将会提高,奖掖配套也几乎消失;然而二手完成屋的数量却很多,竞争也将更为激 烈,从而带出投资的好机会。

klcc及mont kiara在2006-2009期间所有的完成屋众多,造成泛滥的租赁市场,这导致业主面临出租问题,影响市场房价 。对投资者来说,这也是一个投资的好机会。投资者需要有心理准备,面对出租问题的产业,并不表示不能买,只要超量可被消化、供求达到平衡点,价钱就会回弹。

郑水兴说:情况有点吊诡,市区内的住宅房产供过于求,市区外的商用产业却也供过于求,这就是市场表现作出重大调整的原因,也是投资机会所在。

2010年,商铺及市区办公楼将持续其强劲的走势。外环(郊外)发展地段的商铺及办公楼面对供过于求及超资的问题,这将会导致新完成的商用产业面对租赁— 出售问题,这些地区包括目前投资者最喜爱的puchong、kota damansara、subang、bkt tinggi等地的商业产业,但是,郑水兴认为该地区部分选择性的商铺产业将会继续旺下去,其他的则面对同样的问 题。

另外,绿色建筑及旅游产业是房地产未来投资的对象。从明年开始,有关产业也开始出现投资机会,这是因为政府政策的推动及社会醒觉运 动所发展的新趋势。虽然马来西亚起步比较慢;但却是在未来5年内投资期的最好选择,其发展将会越加迅速。但是,马来西亚的绿色建筑还很少,投资机会不多。

谈到如何从上一回金融风暴之后的投资经验学习,郑水兴认为与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样,2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹并稳定持续上升 ,可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风,呼风唤雨,需要几年的时间复原。但这一回比起1998年的金融危机好得多,当时市场长期无法消化房地产供量,投资者多抱着观望的泰度,因此 2000年到2004年都还是入场的好时机;而这一回我预测今年是入场的好时机,迟了可能会失掉良机。另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高,拍卖房子数量也很多,银行利息更高涨不下; 而这一回利息超低,被银行拍卖的房子不多,因此投资的策略完全的不一样。

只要掌握趋势,订下周详的投资计划,明年绝对是下场的好时机;三年后 将会是收成的好季节。

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