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商业地产垄断与竞争并存的阶段已经到来

2013-02-20 09:15

商业地产垄断与竞争并存阶段到来

就国内商业地产而言,由于各开发企业背景实力不同、进入时间先后等诸多因素,根本不在同一起跑线。大多数企业还分不清商业持有和销售的优劣势时,万达、华润、龙湖协信等企业已经完成市场细分、模式探索、标准化、快速复制、产品升级换代等一系列阶段。

比如万达广场不仅完成一代、二代、三代,甚至四代产品,而且近年来极速多元化,从收藏、院线、旅游多角度拓展,并向全球扩张。毫无疑问,中国楼市的二级市场已经开始步入垄断与竞争并存的阶段。如华润,除了商业地产综合体完成了细分。衍生出选址省会城市或重要二线城市,定位中高、体量从100万-200万平方米,物业形态由集中商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等的大型综合体——万象城,到2015年,将有10-15个开业,每年平均2-3个。

协信三大产品线,星光68、星光时代、星光天地;龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟都有同工异曲之妙。

一言以蔽之就是商业地产开发进入标准化、模式化、快速复制阶段。当然,商业地产一案一例,不论从规模体量界定、定位、业态规划、品牌组合都需具体问题具体分析,但既然万达可以18个月造就一个万达广场,就没有理由怪市场和商业地产本身的复杂性,更不能得出商业地产不具有快速复制性这样的缪论。

那么对于众多才介入商业地产,或者根本就是第一次介入地产领域的开发商来讲,面对垄断和竞争并存的市场,潜规则众多的领域,应该持何种心态?答曰:首先,切莫神话商业地产,说到底,商业地产充其量就是一种泛商业盈利模式,如此而已。

殊不知传统家电苏宁,短短两年时间就可以和京东一决雌雄。一个被马云神话的互联网时代,硬是让众生几乎抛弃的传统家电企业给悟到真经了。价格战之后,才恍然大悟,原来除了大仙和大侠,“普通人”也能玩互联网!其关键点在哪里,笔者认为是回归市场本源,即一切以客户需求为中心。殊不知脱离了客户的需求,一切的商业模式都是纸老虎!

市场经济发展到现代,客户消费水平、消费理念、消费方式都随着互联网、科技、交通等发生了巨大变化,其中客户越来越注重体验,成为发展的主流。万达甚至提出万达广场本质上不是购物中心,而是生活中心。在这一点上,鹏欣水游城走得更彻底,打造理念就是“时间性消费”中心,目的是就是增加客户体验、尽量延长客户在购物中心的停留时间,从而顺便实现商品交换,这商品自然不仅是有形商品。

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