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商业地产集中入市 空置率上升警惕泡沫危机

2013-02-16 17:17

在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下,多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀,甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。多位业内人士表示,在发展城镇化的背景下,部分房企提前布局商业地产,但由于经营与消费力的不足,我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升,已经出现过剩态势。因此,应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

商业地产迎来集中上市潮

在商业地产开发高峰过后,2013年将迎来商业地产集中上市潮。据统计,2011年至2015年,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的新城。

在购物中心方面,据中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示,截至2011年年底,中国有276家新增购物中心,使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达4000家。

世联地产数据监测也显示,中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番,达到8700万平方米,其中,武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是,仅深圳就预计在2013年至2014年,将有多达19个大型商业项目入市,增加商业面积170万平方米以上。

另外,成都在建商业房产未来两年将达1000万平方米;昆明未来五年仅商铺新增298.5万平方米,人均商业面积直追香港、上海;沈阳在建商业房产达700多万平方米,远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。

对此,世联地产商业部总经理宋春生认为,2009年后商业地产开发逆市崛起,2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业;此外,原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好,被迫推迟至2013年开业。

关店、倒闭频现,空置率急剧上升

35岁的张欣是土生土长的沈阳人,近年来,她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来倒闭潮。张欣表示,虽然沈阳有超过70家大型综合体,但自己逛街常去的也就四五家。

“虽然临近春节,但商场却一反常态变得较为冷清。”张欣说,在上周五傍晚到百盛购物时发现,本应是销售旺季的人最多的时间,却只有稀疏的几个消费者。

张欣说,虽然沈阳身处二线城市,又是省会,但消费习惯却未改变,大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好,甚至倒闭。

对此,北京工商大学贸易系主任洪涛在接受记者采访时表示,现阶段商业地产有跟风现象。“由于对零售业本身需求并不了解,致使一味地追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外,也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。”

事实上,此前世邦魏理仕发布全球购物中心报告称,中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。以深圳市为例,未来五年内,深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内,就有四到五个万象城扎堆。龙岗区则表示在连接市中心的深惠路两侧,五年内就要建设12个综合体,平均每3公里就会有一个。许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。

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