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徐天赋:国内商业地产仍处于补缺状态

2013-02-06 09:20

近年来,随着国内房地产行业竞争的加剧,商业地产同质化情况严重。如何创新模式,带来新的价值增长,一直以来都是业界讨论的话题。近日,由中国房地产经理人联盟学术专委会主办的商业地产论坛上,地产中国网采访了博思堂总经理徐天赋先生,就国内商业地产的现状和发展趋势进行探讨。

对于目前国内商业地产开发的火爆,徐天赋认为这是中国经济环境发展的大趋势。他谈到:“中国房地产业这几年的发展轨迹其实并不复杂。就整个背景来看,住宅这一块应该说是风险最小的。市场从2008年以后开始有些变化,这个变化主要集中在整个大的经济环境,包括政府需求的变化,从整个经济发展来说会比较看重内需。所以能看到包括土地市场的推地趋势,以及很多政策的支持,非常有代表性。第二个是由于中国的投资环境,没有太多的投资渠道,所以综上原因,导致这两年商业地产非常火暴,同时也包括旅游地产、产业地产等。”

商业地产仍处于补缺状态

谈到国内商业地产发展的前景,徐天赋认为任何行业都会有它的发展前景,也都有它的弊病,房地产也不例外。目前,商业地产最大的弊病就是一窝蜂。

他表示,在地产行业中,商业地产相对而言壁垒还是比较多的。有的很多地产商没有顾及到其中的风险,也有部分没有太多地产开发经验的企业贸然进入地产行业,没有进行充分调研就开始做商业地产。做完了以后发现没人去消费,没有吸引能力。

第二就是垄断能力,所谓垄断能力就是指号召能力,把周边有消费能力的客群全部吸引进来。这就取决于开发商的招商能力和管理能力,这也就是说为什么一部分商业项目出来会死的很惨。

第三是开发理念上面会急功近利,表现在投资比例上面,没有一个很好的一个比例分配。有的城市甚至是CBD区域,很多商业卖完后租不上价,原因就在于经营管理有问题。这样后续的物业增值很缓慢,造成只有土地增值没有经营增值。

事实上,徐天赋对于国内商业地产的前景仍持乐观态度。“我觉得从市场上看其实商业地产是一个好的发展方向,因为这符合政府和市场的一个补缺,无庸置疑。当然跟住宅相比风险要大,但它溢价能力要高。能不能做好,全在于开发商自己的能力问题。”

商业地产类型化发展

关于未来商业地产的细分,徐天赋比较看好市中心替代型商业、社区类商业、产业地产和旅游地产未来的发展。

第一类是市中心的替代型商业地产。能够在老城区建立全城或者大区域的覆盖能力的。像万达这样的企业在前期做的比较成功,其实他们比较倾向于这种,但不是代表。在这种模式中,老的中心商业一定会受到冲击。

第二类是社区型,类似邻里型商业。现在城市化发展很快,很多新的商业区都是依托住宅新建出来的,就它本身来说没有竞争对手,所以这种类型的发展相对来说比较稳妥。

第三类是产业地产,类似那种主题型商业,比如说摄影、体育等,这种类型可以不用受片区的影响,只要它做的比较专业就能代替老的商业模式。

第四类可能是旅游性质偏多一些的,可能跟我们的商业地产有一点关连。这几种我觉得比较符合商业地产的发展原理。

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