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空置率高 商业地产转向“二次”开发

2013-02-02 10:33

在商业地产投资过剩的警告之下,一些城市的商业用地开始遭受冷遇。1月22日,成都8幅商业用地出让,其中7幅以底价成交。在住宅用地开始走热的2013年年初,商业地产已经渐受冷落。

商业用地的遇冷是众多商业地产开发商面对2013年开始的商业地产供应高峰的一次自我调节。来自四川商业地产联盟的数据显示,2012年年底成都开工兴建、开业运营的商业综合体将达到118家,体量超过1000万平方米,商业地产已经呈现供过于求的状态,导致写字楼的空置率超过34.6%。

开发商暂时放缓商业地产拿地速度,探索商业地产的利用不仅只在成都一地,包括天津、重庆、武汉等“准一线”城市,商业地产的二次“开发”已经成为这些城市业界最为关心的话题。

供应放量,空置率高企

与巨大的供应相比,市场对于商业地产的消化量增幅却在下滑。

在全球五大行之一的世邦魏理仕报告中,2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米,较2011年同比增长8个百分点,但这相较于2012年成都新增的98万平方米、环比增幅达69%的供应量来说,供过于求的现状已经凸显。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示,2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%,二线城市办公楼的空置率高达20.7%,而成都在全国11个二线代表城市中,办公楼库存量最高,接近400万平方米,空置率也最高,达34.6%。

在胡港文看来,2013年,成都和天津写字楼供应量将大幅增加,将给市场租金和空置率带来较大的压力。仅在成都2013年的新增供应量预期将超过100万平方米,因此未来几个季度租金和空置率都将承受巨大压力。

而世联地产(15.76,0.11,0.70%)监测的数据则显示,中国7大城市未来5年购物中心面积达到8700万平方米,超过现在1倍以上,其中,武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。2013年,上述城市的商业综合体开业量将是2012年的2.9倍。

与巨大的供应量相比,市场对于商业地产的消化量增幅却在下滑。

相关机构统计显示,2012年,受宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的影响,连锁零售企业及传统商业企业对商业物业及办公楼的需求均呈缩减状态,他们拓展谨慎,全年需求完成率普遍低于70%。

在世联地产商业部总经理宋春生看来,零售与商业面积增长速度是否匹配,是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标,从商业地产投资额与零售额数值来看,过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长,风险在激增。

在空置率方面,大多数业内人士将6%作为商业地产控制率的警戒线,即使这样,在北京、上海、广州等一线城市控制率都已经超过8%,而作为二线城市的沈阳、天津、成都等地商业地产的控制率则已超越15%。

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