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天津商业地产逆势上升

2011-12-24 14:42

随着限购等宏观政策作用持续发酵,商业地产迎来春天已成房地产业内外的共识,但由于大量资金不断涌入商业地产,其风险也在不断加剧。最近有消息表明,未来将有超千亿元资金由住宅转向金融行业及商用物业。随着市场投资涌向商业地产,银行也开始调整结构,侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务。

商业地产的“红火”引发了社会各界的广泛关注。有银行界人士表示,银监会对地产行业的监测范围正在扩大,未来对涉及商业地产的信贷业务正趋向严厉。

有业内专家表示,自2010年开始,因为不断出台直指住宅市场的政策,无论是开发商还是购房者都明显感觉到了住宅市场的购买风险,因而在资金找不到出口的情况下,将视线投到了商业地产上,这也是从去年开始商业地产不断被提及,商业地产的“春天到来说”也不绝于耳的主要原因。“但商业地产对于企业的综合素质的要求远较住宅为高,贸然进入还是会有风险。”

商业地产逐步升级

自2010年以来,商业地产一直处于高速发展阶段,鹏欣水游城、中粮大悦城、和记黄埔世纪都会、万达广场等商业地产项目撑起楼市的半边天。据中国指数研究院统计显示,2011年1~11月,天津市共售出商业地产179.31万平方米,比去年同期的174.61万平方米增长了2.69%;成交总额240.35亿元,较去年的204.55亿元,则上涨了17.5%,成交价格大幅提升;成交均价为13404元/平方米,较去年的11715元/平方米上涨了14.42%。

城市综合体后来居上的脚步越来越急。中粮大悦城和远洋未来广场项目就是其代表。据了解,天津大悦城购物中心以18岁至35岁的青年人为主力消费人群,引进国际时尚主流品牌,分为北端的时尚潮流馆和南端青春活力馆,共有店铺约500个,是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。

而天津远洋未来广场是远洋商业地产在天津的首个购物中心项目,是60万平方米城央综合体远洋国际中心的重要组成部分,商业规划总面积8万平方米。远洋地产商业地产事业部总经理王福顺介绍:“天津远洋未来广场定位于都市时尚家庭生活体验广场,提供的不仅是传统意义上的‘购物、餐饮、休闲、娱乐’一站式购物满足,更多的是前沿时尚文化的一种传递和演绎。以‘爱&幸福’为主题,是集吃、喝、玩、乐、购多种业态聚集的体验广场。”这无疑表现出了强劲的市场竞争力。

地产资深人士王建在接受记者采访时表示:“城市综合体基本上位于城市中心传统商圈,厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端,是一个城市商业发展的‘晴雨表’。”

规模越来越大、划分越来越细开始成为商业地产的潮流。

融资不易运营难度高

天津的新城市定位、第三产业发展目标、商业地产的大量供应,一切似乎昭示着天津商业地产将成为商家和中小置业者的一棵摇钱树。不过,此时我们更需要冷静:风险在哪里?

dtz戴德梁行华北区董事总经理何衍钧在接受采访时表示:“实际上,真正投入到商业地产的资金并没有大家想象的那么多。而且商业地产运营也面临很多困难。”何衍钧分析,商业地产的发展模式无法复制,“商业地产目前在中国还处于初级阶段,目前投资商业地产的几个比较成功的开发商不外乎是中粮、华润、万达,并且各自有各自的发展模式,但是这种模式现在也还在不断摸索当中,而且这几家企业都有较为深厚的背景,其他公司很难拷贝。因此,一些小的开发企业要开发商业地产项目时,要面临用什么样的模式来发展的问题。”

同时,投入资金多、周期长也是商业地产面临的风险之一。“相对住宅短平快的运作方式,商业项目的运作成本很高,从几亿元起步,有的高达十几亿元,而持有型物业的回款时间至少需要6年到10年的时间。”北京金环房地产咨询有限公司高级分析师李丽说,“在目前信贷环境较为严厉的阶段,对于企业自身的实力将是一个考验。”

不仅如此,商业地产还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。一位不愿透露姓名的开发商表示,目前国内的开发商几乎全都是从住宅起家,思维惯性也都是开发住宅的套路。向商业地产转型过程中,后期面临管理运营方面的问题时,因缺少经验、没有足够的人才储备,常常举步维艰。

专家表示,从总体而言,商业地产对于企业综合素质的要求远较住宅为高,贸然进入还是会有风险,但商业地产能够为企业带来长期稳定的回报,对于企业的可持续发展能起到非常积极的作用。据权威部分预测,到2015年,中国零售总额将达到30万亿元人民币,届时将超过美国。社会零售总额的快速增长,是商业地产大跃进的基础。而且,目前中国的商业地产还处于初级阶段,前景看好,投资潜力还是很大的。

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