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异地置业风起云涌 海外购房十大风险因素

2010-08-31 15:31

时下异地置业风起云涌,海外购房也潮流涌动。近期,澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等海外楼盘纷纷来沪推介,适中的价格,签证、旅游、教育等方面的优惠,已让不少本市投资客怦然心动。海外购房是否像看上去那样美?律师提醒,由于存在政治因素、政策税收、信息不对称等各种风险因素,在你“心动不如行动”之前,一定要进行详细的市调,并做好充分的预案。

●政治风险第一位

考虑“海外置业,政治风险应放到第一位考虑。”律师杜鸿亮指出。两国关系如何,该国政策稳定程度怎样,是否存在排华情绪等,这些都是置业前必须摸清的家底。

●内外待遇是否有别

国外买家到澳洲买房就必须首先得到澳洲政府批准。律师黄学锋提醒,海外购房,当地国对国内公民和国外公民的政策可能有所不同,房产权利的约束也可能内外有别,会对国外买家设置一些优惠或限制政策。

●不动产保护力度(查看地图)不同

律师杨传君认为,不同国家对不动产的保护力度有所不同,不动产登记制度也有几种不同的类型。要在海外买房,应详细了解当地国对私有财产权的保障程度,如什么情况下会被国家征收以及补偿多少等等。

●土地是所有权还是使用权

在国内,购房者虽享有房屋所有权,但对土地只拥有使用权。国外土地权属情况也各有不同,有的是所有权,有的是使用权,而且使用期限也有差别。如美国的房产土地可归私人所有,而马来西亚来沪推介楼盘的使用期限为99年。

●课税种类、幅度怎样

除征收房地产保有税外,当房地产发生买卖等有偿转移时,大多数国家要对转让收益即增值部分课税。如美国物产税的征收相当复杂,根据市场房价征收,所以房价涨税亦涨,且据不同地域、不同用途而有很大差异,自用住宅和非自用住宅也有差别。而在悉尼,购房者首次购房时须缴约20种不同的税费。杜鸿亮律师表示,名目繁多的税收可能导致投资成本及交易成本提高,降低了收益。

●房屋产权类型不同

国外房屋类型不同,产权形态也不一样。如公寓分为出租公寓和产权分售公寓两类,前者只租不售,后者只售不租,而且出租公寓比产权分售公寓建筑设计标准要低一些。国外房屋可分为独立屋、平房、半独立屋、连排四种类型。

●分清建筑面积、使用面积

国内大部分地区采用建筑面积为计算单位,而海外房屋大多以使用面积计算,并很少有公摊面积的提法。另外由于文化、地域的差异,不同国家的人对房子的朝向选择、通风及采光的理解上可能也有所差别。

●有实力的第三方担保

杜律师提醒海外购房者,为能更好地保障自己的权益,要注意观察推介楼盘是否有第三方担保,担保方最好为当地政府或银行等实力机构。另外,为保证签约的合法性,可考虑到当地的公证机关进行公证。

●高度关注诚信档案

“海外房地市场大都比较成熟,对个人诚信度比较重视,如因为疏忽大意而没能及时缴纳地税、停车场地税等,会给自己的诚信带来麻烦。”黄学锋律师提醒说,海外购房者一定要高度关注诚信问题,避免因疏忽大意而被列入“黑档案”。

●当地律师+中国律师

海外购房是一笔不小的投资,购房者在增强政策、市场、法律与诚信意识的同时,黄律师还建议购房时最好聘请当地律师+中国律师,当地律师把关交易手续的合法性和法律文本的合法性,中国律师起参谋作用。双方约定法律适用时,要尽可能争取适用中国法律或当地国之外的第三国法律。

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