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津城楼市趋向量涨价稳 住宅用地市场领跑全国

2010-08-03 08:49

土地供应任务完成九成、成交罕见流拍记录、央企开始布局津城……近日,一系列上半年土地市场的统计数据显示,天津市住宅用地从供应到成交情况在全国均位于前列。这意味着,未来一段时间本市或迎来住房市场供应高峰。中国指数研究院指出,土地推动房价上涨的动力已经不在,但是业内专家认为,鉴于开发商对天津预期好于全国,供应量的大涨难为天津市带来房价的实质性下调,楼市供应或现“量涨价稳”。

  土地供应领跑全国

根据国土资源部的统计,天津市年内住宅用地计划供应量为1740公顷,上半年已完成1568公顷,完成量占全部计划的90%,这一数字超过了北京的60%和江苏的50%,在全国位于领跑地位,而全国平均水平仅完成30%。

成交方面,据记者统计,仅新政后本市住宅用地实际成交已超过800公顷,其中央企拿地229.8公顷,占总成交量的27%。同时,本市保障房用地供应不断放量,近期连续有限价商品房集中建设用地摘牌,以往只有在普通商品房地块竞争中出现的激烈竞拍场面频频在限价房地块摘牌现场发生。

  地价不再助涨房价

在土地红火的供应与成交背景下,鉴于中央调控,房企纷纷调整策略,土地市场溢价率明显回落,单价地王不再刷新。有开发商坦言:“其实天津的地价并没有便宜,而是溢价少了,因此楼面价回归到合理的范畴中来,应该说开发商拿地越来越理性了。”

中国指数研究院近日发布评估报告称,在土地价格受到平抑,土地市场逐渐恢复理性的背景下,土地成本在房地产开发企业的项目成本比重将大幅下降,土地价格因素推动房价继续上行的动力不在。

  撼动房价动力不足

地价的平抑是否会带来房价的回落?专家给出了否定答案。

“从实际效果看,本轮调控已经超过百日,主要是在成交量上看到了效果,对房价没有实质性的撼动,只是个别城市或部分地区出现了微调。具体到本市,近期又开始了逆势上扬的苗头,因此调控没有改变市场的基本面。”天津市房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录表示,“政府供地是响应中央号召,房企拿地则主要考虑收益率,尽管土地市场成交活跃,但买卖双方的动力来源却大不一致。从房企拿地热情来看,其对整个市场的判断并不悲观,而对天津市场的判断更乐观于全国平均水平,因此无论从现实还是预期上,土地市场的平抑对商品房价格的回落都不会产生明显的效果。”

  未来供应量涨价稳

尽管价格未现大降预期,但土地成交的活跃将直接为购房人带来供应量的大涨,未来可选房源将会增加。

根据研究机构的监测数据,10大标杆房企上半年购地总金额为857亿元人民币,其中大部分是保利、万科、中海、富力、绿城几大房企。该数据同比增长3倍,可开发新房达到2381万平方米。按照目前10家标杆房企的平均土地储备,相当于7年的销售量。

“根据发改委公布的数据,上半年全国房产投资近万亿元,商品房投资增长30%,这其中应该有相当一部分是用于投资土地市场的。从土地成交的活跃可以嗅到未来一段时间本市商品房市场的供应量应该保持在较高水平。”刘玉录说,“但是房价的调整应该远低于购房人的期望值,未来将是一个供应量上涨价格稳定的趋势。”

面对供应量预期增大,可能爆发的市场竞争,有开发商表示,这与部分楼盘上半年推迟开盘以及此前建设项目逐渐上市等不无关系,“未来房企应做好市场定位,开发满足目标人群的优质产品,以此获得发展。”

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